路透博客

(本文由台湾《今周刊》杂志提供,节选自11月12日出版的当期「老谢开讲」专栏,原题为“豪宅的天价现象,寻找全球房市泡沫的源头”)

（2009年10月14日拍到的香港天价豪宅–西半山干德道三十九号的“天汇”。 摄影：路透/Bobby Yip）

全世界资金流动最便捷的香港，最近天价豪宅飙涨已引来全球关注。由李兆基集团旗下的恒基地产推出，位在西半山干德道三十九号的「天汇」，九月下旬宣布以每尺价四Ｏ九六六港元推出新楼盘；十月十四日公布，位在六十八楼Ａ室的六一五八尺，以四．三九亿港元卖出，平均每尺价是七．一二八万港元，用这个价位换算成台币每坪高达一Ｏ六五万元，这是创世界纪录的豪宅新天价。

在金融海啸前，伦敦Bridgestone区的超级豪宅One Hyde Park，开卖时每尺价是五五ＯＯ英镑，换算当时汇率约六三Ｏ三九港元；其中最贵的一个单位，每尺价以六万英镑成交，以当时的汇率计高达九万港元，目前的汇率约七．四万港元。

One Hyde Park卖得那麽贵，一方面是邻海德公园，另一边是高级时尚购物区，同时还正面对地铁Bridgestone站及高级百货公司Harvey Nichols，闹中取静；因此，能吸引来自中国、俄罗斯、中东、印度，及欧美富豪的青睐。其中，最着名的是卡达的副总理兼外交部长Sheik Hamad Jasim Bin Jaber，以一亿英镑买下顶楼，而轰动全世界。

英国的One Hyde Park是由Candy & Candy公司投资兴建，由赢得普立兹克建筑奖（Pritzker Architecture Prize）的设计师Richard Rogers设计，得到全世界极高评价，楼价创新高可说是实至名归。不过也代表了在金融海啸前，全世界热钱，尤其是俄罗斯、中东富豪在英国置产豪迈作风。

热钱把英国房市拉到令人目眩的地步，金融海啸袭来，英国所受伤害在全球仅次於美国，到今天为止，英国资产泡沫的病仍很深，英国的银行几乎都遭到政府接管，苏格兰皇家银行（ＲＢＳ）、布拉德福．宾利银行（Bradford & Bingley，简称Ｂ＆Ｂ布宾银行）及巴克莱银行（Barclays）都伤很重。

这回天价楼在香港出现，除了西半山的天汇六十八楼Ａ室之外，位在九龙站圆方的「凯旋门」映月阁天际独立屋五四九七尺，最近以二．二六亿港元成交，平均每尺价也达四．一一万港元。位在尖沙咀的「名铸」一间八一六尺小套房，以二四五Ｏ万港元成交，每尺价逾三万港元。九龙站「君临天下」一座七十七楼复式Ａ室二二六九尺，成交八千六百万港元，每尺价也达三．八万港元。

香港豪宅频创天价，日本野村证券调查，这其中有一一％是来自中国大陆的超级大买家，他们对於每一栋在一千万至二千万港元的房子最感兴趣。

另有一说，香港本地的中原地产估计，今年以来香港豪宅的强大买气，来自中国大陆的豪客占了三成到四成，今年前三季，香港二二七Ｏ万港元以上住宅，成交一六五六件，总成交量二％，其中中国内地的买家，是推动香港房市创新高最主要的力量。

面对香港豪宅飙升，香港小市民急着上街头诉说买不起房子，特首曾荫权却出面表示，不愿见楼市出现严重泡沫。

曾荫权表示，特区政府会紧盯楼价动向，但是不会出新招，他说：「任何泡沫对楼市长远发展，及整体经济都是不健康的，我们无论采取什麽措拖，都要考虑拥有物业的市民合理关注；对很多人来说，他们的物业都是最大及最重要的投资。」曾荫权只要求改善楼价资讯的透明度。

针对高楼价，香港的股神李兆基作了一个妙喻；他认为天汇尺价创新高，就好像女人买手提袋，几百元可以买一个，但有人买几十万元，甚至几百万元，因为有名牌作用。

**打不打压资产泡沫,北京政府两难**

除了香港豪宅热，目前在中国大陆大城市，如上海、北京、深圳，房市热度都空前，这三个城市的房地产今年涨幅都十分可观，且都超越了金融海啸之前的高位。

以上海市来说，过去汤臣一品喊出每平米人民币十一万元，被市场视为高不可攀；如今多数豪宅都涨到这个水准，一平米人民币三万元的翠湖天地，最新推出的翠湖天地三期，一平米已喊到人民币十三万元。在八月卖完，上海地铁站龙阳路出口的星河湾，每平米成交价约人民币五万元，这是上海一般中等价位房，但是换算每坪台币八十万元，在台北已是豪宅身价。

这次中国大陆投资考察团来台前，我特别先看了深圳万科推出的豪宅大楼，每平米台币十万元起跳的已比比皆是；盖在深圳东部盐田的华侨城透天别墅，一户叫价都要台币二亿元。

如果比建材，台湾的豪宅要好太多，但是价格却不能比。面对房地产凶猛的涨势，中国政府也开始注意这个现象，中共中央正在为年底召开的中央经济工作会议作准备。除了防通膨、调结构是两个重点外，目前楼市、股市可能引发的泡沫，已是考验北京政府中央决策意志的一大难关。

抑制股市的手段比较简单，中央只要喊话，进行大小非解禁，增加筹码供应，或推动新股上市，要把股市压下来比较容易。但是楼市牵涉太多地下利益，因为卖地是地方政府最重要的收入，加上地方高官与地产发展商有千丝万缕的关系，让地方政府只会拉抬房市，不会抑制房价，这是今年楼市比股市涨得还急的主因。

像是深圳新楼成交价，从今年最低涨到现在，已足足涨了九成，全国各地单是在九月就出现了五十块「地王」，这股抢地热正向二、三线城市蔓延。

最近中国中央电视台特别在「经济半小时」的节目中，指出有三分之一的地产商宁可炒地皮，也不愿动工盖房，香港的瑞安建业、李泽楷的盈大地产都被点名。

支撑这股炒地热的源头，来自银行放款；今年中国新增放款，可能高达十兆元人民币以上。

对此，尽管北京政府中央政策已宣布抑制银行放款，但是九月新增放六七一六亿元人民币当中，四大银行放款只有八百多亿元人民币，其他都是地方银行及信用合作社创造出来的，显然这股房市泡沫仍在继续吹大当中。

豪宅热今年也从香港、中国大陆、新加坡吹到台湾。今年文华苑二十六户率先出清结案，每坪成交价在一四Ｏ万到一六Ｏ万元之间；台北市新推出的豪宅吹起了大买气，一直到乡林士林官邸宣称每坪三百万元起跳，终於引来政府高层注意。

最近经建会动作积极，一方面准备限制豪宅放款，且课以重税，另外，也准备对非自用住宅课重税。

另外，央行总裁彭淮南更是罕见地对银行心战喊话，抑制房价的用心良苦。这个心战喊话立即对台北股市造成重挫效果，台股留下跳空缺口，使今年涨势受到限制。

面对当前房市的飙涨，各国央行莫不战战兢兢，但是必须把问题的根源弄清楚。全世界资产市场空前繁荣，在金融海啸之後，这是调整经济的好机会。可是若美元套息、套利交易（carry trade）继续吹大全球资产泡沫，使其脱离正逐渐迈向复苏的经济体愈远，未来资产泡沫一旦吹破，对全世界伤害愈大。而受美元利差交易直接冲击最大的，就是中国为首的大中华市场。

**流动性过剩,助长市场投机行为**

金融海啸过後，无论是全球股市的持续上扬、金价的大涨，澳洲铁矿石价格攀升，或是中港楼价的节节上升，都可说是欧美央行毫无节制印钞票「放水」的结果。如果仅让当前宽松货币政策持续下去，中国将成为过剩流动性的输出地，而辗转也使台湾、香港、新加坡这些浅碟市场受到更大冲击。

今年前三季，香港楼价平均上涨二八％。新加坡私宅房地产价格指数由第二季的一三三．三点上升到一五四．五点，涨幅也达一六％；这是彭博社九三年开始追踪新加坡房价指数以来，最大的涨幅。台湾今年也出现豪宅价格奔腾的景象，本来房市在Ｏ八年五月陷入急冻，结果不到一年迅速恢复活力，中国房市涨幅更是惊人。

创造房市大涨最大的源头，是欧美为了对抗金融海啸，而释放过剩流动性的资产泡沫後遗症。这些热钱在经济低迷之际，还能「潜伏」下来，一旦经济确认复苏，资金就会喷涌而出，借助美元利差交易，推高全球资产价格，而香港、中国、新加坡等经济体，正是欧美释放流动性的受害者。

拉高层次来看，美国为了化解资产泡沫对银行造成的重伤害，让美元持续贬值，垫高了资产价值，同时释出流动性，这是标准的以邻为壑的作法。

但是美国自救优於一切，在这种情况下，一方面中国成了欧美释放过剩流动性的流入地，国际热钱的持续流入推高了中国资产价格。另一方面，中国执行宽松货币政策，新增放款频创新高，也同样成了过剩流动性的输出地。

中国的热钱，又输往香港、台湾、新加坡、澳洲等，与中国经济紧密结合的经济体。这些地区的房价上涨，很重要的成分都与中国资金流入有关。像是澳洲房地产涨翻天，来自中国和亚洲买家是最大宗；资产价格和资源价格上涨，为澳洲带来通膨压力，这是澳洲连续两次升息的主因。

最近英国媒体也报导，一掷千金的中国富人，正取代阿拉伯王室和俄罗斯富豪，成为英国豪宅及最高档奢侈品的最大买家。

**欧美紧缩流动性,才能解决亚洲问题**

中国原来是全世界最大吸金国，如今一跃变成最大资本输出国，这底层又有很多面向，一方面中国经济快速发展，民众快速致富，企业对外资产收购能力增强。另一方面，中国贫富相差悬殊，加上财富累积有很多灰色地带，中国的钱须透过海外管道「洗净」，导致投机资本流出加速。

中国跨境投机资本愈多，台湾、新加坡、香港「池子」都很小，有那麽大的中国流动性流入，当然会让资产价格飞上云端。新加坡、香港都感受到这个威力，台湾还没有开始，这一两年台湾豪宅的大涨，台商回流是主要力量，另一股最大的动力还没有开始。

难以遏阻的资本流动已让全球成为一个共同市场，中国既是欧美释放流动性的受害者，但同时也让香港、新加坡等经济体成了中国内地宽松货币政策的受害者。目前股市与房市的飙涨风，仍得看欧美释出流动性是否转向。

世界银行（World Bank）最近警告亚洲资产可能泡沫化，热钱大量涌入，股市房市潜藏大风险。但是在欧美紧缩流动性之前，亚洲各国只能勉力迎战，问题的根源仍然没有解决。

目前国际热钱在亚洲流窜，台湾股市有外资挹注，但房市并没有国际热钱逐鹿，加上台湾资产泡沫已潜藏二十年，这一波台商回流的房市热，正好可以治癒过去二十年资金外流，造成的资产紧缩现象。当前豪宅上涨比率很低，中南部资产仍乏人问津，相较於香港、新加坡、上海、北京、深圳，台北只能算是二线城市。(完)

–整理 张雅菁/刘瑞芬

注: 1.专栏作者老谢–谢金河,为《今周刊》发行人兼财讯文化事业执行长.
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