路透博客

（本专栏只代表作者本人观点）
路透中文网分析员 冯涛

进入十月以来，A股地产股呈现整体火爆的表现，不仅带领指数一路上行，同时也带动相关行业个股出现联动格局，虽然近期受二套房贷优惠政策退出预期的影响，短期内地产股面临较大的调整压力，但是从中长期看，地产股必将会迎来了属於它们的舞台。

房地产行业之所以会引起社会各方的广泛关注，不光是因为它是我国拉动GDP和投资的支柱产业，更重要的是它关系到每一个普通老百姓的日常生活。去年开始的全球金融风暴导致人们的财富急剧收缩，欧美国家乃至亚洲主要经济体，都出现了房价大幅下滑甚至崩溃的迹象，在这样的背景下，从去年四季度开始，管理层坚决提振楼市，通过积极的财政政策以及宽松的货币政策等一系列宏观调控手段，使得房地产行业呈现持续回暖态势。

房地产行业长期看好毋庸置疑

首先，有效需求因素。一边是老百姓对持续高涨的房价怨声载道，一边是售楼小姐签合同签到手发酸，这种矛盾就是目前房地产市场的真实写照，它反映出在人口红利阶段，对房地产的需求是具有强烈刚性的。

所谓人口红利是指由於出生率下降速度和人口老龄化速度不同步，导致在某一个阶段内会形成有利於经济发展的人口年龄结构，在这期间总人口呈“两头小，中间大”的枣核型结构，劳动力供给充足，储蓄和投资快速增长。由於高比例的劳动适龄人口，对房地产市场形成了有效的旺盛需求，而根据人口学家预测，在未来十五年内我国将处於收取“人口红利”的黄金时期，这样看来，需求刚性还将长时间存在，这成为房地产行业持续景气的根本原因。

其次，和谐社会因素。当我们跳出房地产业本身的圈子，站在一个更高的角度，从整个国民经济的角度和视野来看待房地产行业，就可以发现，一直以来，以致在将来一段较长时间内，房地产行业做为国民经济的主导行业，其地位是无可动摇的。

房地产行业关联度强，带动系数大，历来对国民经济的贡献巨大，是拉动GDP的主要力量。北京等地的房地产行业对GDP的贡献达到了近50%。当今政府提出了构建和谐社会的理念，把转变经济增长方式，优化经济结构，构建安定、公平的和谐氛围做为政府今後工作的重中之重，而其中每个方面都与房地产市场有着密不可分的关系：构建社会主义新农村，提高城镇化比例，要求大量的城市房屋；实现社会公平，要求改变房屋结构，达到居者有其屋等等。在这样的社会环境下，房地产行业将保持持续的景气度。

最後，人民币升值因素，人民币持续升值预期是未来几年房地产业高速发展的原动力。随着近一段时间美元持续走弱，近期人民币又有升值势头。人民币资产将成为热钱关注的重点，尤其是房地产。

从国际上其他国家的经历看，本币升值过程往往是房产价格彪升的过程，比如日本，1988年－1990年的三时间内，大阪、名古屋的住宅价格分别暴涨了2.2倍和1.6倍，台湾、印度、韩国都曾有过类似的经历。虽然我国房屋价格不会出现和日本一样的不健康暴涨，但在人民币升值的影响下，房地产也将迎来了黄金发展期。

不过，目前市场对房地产未来走势出现了一定的分歧，或者说担忧，主要来自源源不断的宏观调控政策。

首先可以肯定的是，国家出台的针对房地产投资的若干政策，目的并不是为打压该行业，而是引导其步入长期稳定的健康发展轨道。尽管未来一段时间管理层针对房地产行业有可能出台一系列调控政策——如银监会主席刘明康在2009年第三次经济金融形势通报会上，再次强调要控制房地产贷款风险，严格执行二套房标准等等——但是笔者认为应该以辩证的态度看待宏观调控政策。

一方面，宏调抑制了房地产行业的投资和投机需求，提高了土地成本，压缩了开发商的利润空间，使得全行业的利润水平有所下降，但另一方面，由於对资金和土地的限制使得房产供给呈压缩态势，面对着旺盛的有效需求，其结果自然是房屋价格不断上涨，以至于形成了“越调越涨”的情形。

无论是限制资金供给、土地供给，还是税收调节以及住房结构调整，虽然宏观调控挤压了一部分的利润空间，但现在关键的问题在於房屋价格的上涨能否抵消土地成本的抬高。同时在政策调控下，行业内部的整合将加速，有实力的房地产企业将通过并购和重组逐渐扩大市场份额，淘汰规模小和劣质企业，大幅度提升业绩和估值水平。从整体上看，房地产行业业绩有继续增长的空间，但行业内不同企业的分化势在必然。

有句话叫，投资房地产不如投资房地产的股票。的确，行业的景气周期反映到股价上往往呈扩大效应，台湾、日本等地都走过同样的历程。在人民币升值的背景下，由於资金充裕、资本的过度泛滥，所引发的资金推动直接带来了股价的彪升，房地产是人民币升值的最大受益者，地产股将在属於自己的舞台上精彩出演。

不过，在这里需要提醒投资者的是，尽管通胀趋势向上对房地产股形成强劲的支撑，但是宏观调控预期总是剑悬头上。虽然说对待宏观政策应该一分为二的看待，但毕竟对房地产企业有着或多或少的影响，是投资选择过程中必须要考虑的一个因素。

鉴於上述因素考虑，地产板块个股间的分化将不可避免，面对房地产企业良莠不齐，针对不同类别的企业，应该有不同的投资思路：

一方面，对於房地产开发企业，主要选择有着丰富的土地储备、优良的管理水平和持续开发能力，以及业绩具备持续增长潜力的一线龙头企业；另一方面，对於重组题材的房地产企业，应关注其实质性；而从价值重估角度出发，可长期关注商业地产股。（完）