（2009年9月2日，安徽合肥热火朝天的住宅楼建设工地。 摄影：路透/Jianan Yu）
文中提到，和杠杆过度的美国消费者相比，中国整体负债率相当低，另外根据中国经济改革研究基金会2007年的估计，官方计算的居民收入被严重低估达42%之多。由此不难理解，为何在房价如此高企的情况下，京沪等地的楼市仍相当火爆，尽管入夜后的新楼“亮灯率”显示，其中一大块需求属于投资而非自住需求。
那么中国目前的房价到底是严重偏离基本面的泡沫呢，还是基本属于快速现代化过程中的合理现象？可能每个人都有自己的观点。以下为顾蔚专栏全文：
《顾蔚专栏》“中国特色”支撑泡沫化的房价
(顾蔚是路透专栏撰稿人,以下内容仅代表其个人观点)
路透香港9月9日电—以全球标准来衡量,中国房地产市场泡沫化程度严重.过去五个月中,国内部分市场持续升温,个别楼盘单价涨幅高达三成,购买力和租金收益等指标显示价格进一步背离基本面.
但中国的房价上涨背後有其他更重要的因素.铺天盖地的基建工程提高了土地价值,政府史无前例地放宽银行信贷刺激通货膨胀忧虑,城市化进程创造了更多的需求,以及中国人素来看重房产的传统,这些都推动房市从去年的低点大举反弹.
虽然一些聪明人开始大敲警钟,但更多的普通人却迫不及待地追涨.在今年头七个月,之前受到压抑的需求井喷,全国房产成交量攀升逾37%,而在北京更高达120%.
四万亿经济刺激计划中基建专项资金超过1万亿元人民币,造桥修路大幅拉近了原来的城乡结合部和市中心的距离,这些房产的价值自然水涨船高.为迎接上海2010年世博会,以及广州和深圳将要举办的亚运会和世界学生运动会等,各地方政府也在投入数百亿元资金用於地铁、高速铁路和体育场馆建设,这都提高了土地的价值.
另外,中国的城市化进程至少还要延续十年,每年约有900万农民移居城市,这将使已经十分拥挤的大城市平添更多的住房需求.
去年底和今年初开发商竞相抛售存量房以筹资还债之後,目前中国房市供应仍然显得较为紧张.中国海外发展<0688.HK>在上半年间的住房成交量超过其全年销售目标,而远洋地产<3377.HK>同期销售完成了全年计划的88%.
银行在贷款方面可能变得更为谨慎,但现和去年的紧缩的信贷环境不可同日而语.中国政府仍允许向购买第二套房产的人提供抵押贷款,虽然首付比例已从此前的30%提高到了40%.第一套住房的购买者则仍可享受房贷7折,尽管银行开始悄悄取消对大房型的折扣.
在国内经济复苏基础稳固之前,政府不会主动刺破房市泡沫,部分因为不动产占固定资产投资近四分之一强.房地产行业也在推动其他行业的需求,比如说为劳动密集型的建筑业带来更多工作岗位,提高水泥、钢材及玻璃等建材的销量.好马还需好鞍配,大型平板彩电、家具及窗帘销售跟上,刺激整个社会需求回升,这些变化已经开始发生.
如果房地产开发商提价过快过猛,则可能会使这样的螺旋上升趋势停止.开发商上半年大举打折售楼,负债率降低的同时利润也受到挤压,现在库存减少资金,压力也没有了,地产商开始待价而沽.
不可否认,与居民收入水平相比,目前的房价显得过高.这在北京和上海尤为严重,房贷在统计收入中的平均占比已经高达76%.不过这一数字存在失真,根据中国经济改革研究基金会2007年的估计,官方计算的居民收入被严重低估达42%之多.
若把收入的低估因素考虑在内,房贷在收入中的占比在上海中等收入人群中为较为合理的35%,对於高收入人群而言则只有23%.不可否认的是,上海大约有40%的较低收入人群难以承担现在的房价,但他们本来就不是购房的主流.
当光看本地人的收入也过於片面,因为中国的大城市也变得更像伦敦和纽约,房产的大买家有不少是来自其他地方的富人.另一个中国特色是,年轻一代可能还不能依靠自己的力量购买房产,但也可以从父母甚至亲戚那里得到资金帮助.
和杠杆过度的美国消费者相比,中国整体负债率相当低.中国的储蓄率高达40%,居民存款规模相当於国民生产总值(GDP)的74%,而居民贷款规模仅相当於GDP的19%.而美国人欠的房贷相当於经济总量的好几倍.
只要中国的银行还没有开发出一些”聪明”的金融产品–像日本于上世纪80年代末房市泡沫时期发明的100年期抵押贷款,或像导致美国房市泡沫的次级按揭贷款,住房抵押贷款仍然会被中资银行当成最安全的资产,毕竟目前国内购房首付比例至少为30%.
中国的房租收益率仍然处於1%-2%的极低水平,这可以被解读为缺乏实际的住房需求,但中国人喜欢拥有自己的房子也是部分原因.这也使得房产价格存在一定溢价.
这并不是说溢价会永远存在.在二十年後,当中国人口达到顶峰、城市化进程放缓之後,人口因素的变化也会改变住房的供求格局.但在短期内,通货膨胀的忧虑仍会促使中国人买房保值.(完) wei.gu@thomsonreuters.com
(本文刊出时,顾蔚对文中提及之证券未有任何直接投资,但可能透过基金间接持有相关证券.)
–编译 李然; 审校 张荻
引用通告
22 条评论
拿着2007年的非官方估计的居民收入与时下的贷款率作比较再傻的傻瓜也看得出来这是多么的失真。比你说的政府公布的数字还要失真，因为你是先确定答案，再为答案找理由，这一点明眼人一看便会看得很清楚。
- 作者 上邪还有，你把40%的低收入人群排除在购房的主流之外，尤其是你的语气，明显带有歧视色彩。
你强调了投机的重要，以及将来的前景（你明确给出了20年的时间），但是却指出出租收益只有1-2%，难道你就是说，那些投资者就只有一条投资的价值存在，就是以更高的价格卖出来获利，那么40%的人群已经被你排除在可以接手的人群之外，那么还有多少人来接手那么高价格的楼价，更何况实际的出租收益率更不是你说的有1-2%之多，在绝大多数的一、二线城市，实际的收益率是负的20-30%之高，这还是根本没有考虑出租率的问题，只是计算已经出租的房屋的收益率，在如此高的房价与利息的市场下，就根本不会发生你说的收益率。那么低的亮灯率难道是路透在造假吗？！
你还对地产的上升带来多少副产业的高涨，尤其是那些建设者，但是，每一个中国人都知道，那些建设者就是你说的那40%的人的重要部分，他们建设了城市，而且以他们要工作的名义，但是最终他们却得不到在城市里生活的权利，因为你一开始就把他们定在了主流之外！！你不觉得滑稽吗？？？
还有你提到平板电视之类的消费品，这就更要说一下了，你给出暗示投资地产有利可获，那些消费会有投资客出吗？空无一人的房间里会产生多消费？！
还有一点更为重要，不要忘记，每一个人都在骨子里知道，人这一辈子，除了房子，还有很多地方要花钱，而且，也早晚会算明白帐，人是不能为房子而奋斗一生的，人们实际需要的是轻松舒适的生活，不应该被房子压上沉重的压力，而影响到其他原本可以轻松消费的领域，那你说的消费应该在那里产生，也就是人们用在房子上的越少，其他的消费才会越多，才会真正的刺激整个社会的有效的生产能力，社会的财富才会真正的累计和有效产生！！
中国的房价和股市一样具有投机性，投资股票不是为了分红，投资房产绝对不是为了出租。股价高了，老百姓可以不买；但是房价高了，还是要住，所以咬着牙忍。再说回来，为什么不租房住，因为房东不是靠出租赚钱，说不定什么时候就赶你走，住的很不稳定。
- 作者 dola我觉得楼上的评论比这文章写得还要客观和有道理多一些.
- 作者 michael“中国特色”支撑泡沫化的房价
- 作者 Jacky要是跌了，那么现在是泡沫化的，可是它就是不跌。
其实看自己钱包了，有钱就买房， 我没钱我就租房，这个房东不租了肯定能找到别的房子租。找这个应该比找工作容易。 买房或者租房属于仁者见仁智者见智，一部分人认为必须要住在自己买的房子里，另一部分人觉得这个无所谓。
- 作者 孙晴看来看去还是没看出来怎么解决这个问题，楼上老兄说得很有理，句句切中要害，但是你就是发泄了一下而已，没有解决我们住哪的根本问题。
- 作者 帝抗天不如这样，政府把房地产开发商门集中到去开发商用楼的建设这一个项目好了，把居民住房收回政府开发，全部建经济适用房，政府统一划价。
我支持第一和第三个评论,符合实际情况!
- 作者 ruoping6当大多数人看不懂的房价继续飙升时，经济学家开始找理由解释这种现象，合理化之。
- 作者 ONESYOURS现在中国能在大城市拿出百十万买房的太多了，有钱人还是很多。房价只会升 不会降
- 作者 wisler小周82年生，今年7月结了婚，在北京108w买了房，家里负担首付40w，剩下的要年轻的小两口负担。这个108w的蜗牛房子，有50多平。
- 作者 ppic房价还会上涨必定是事实，大众的舆论只是一种愿景；有效的抑制房价其实不难，只是政府还舍不得放弃这样好的经济增长点；这是一种奇怪的博弈，在经济快速发展与创建和谐社会之间的博弈；说到底，我们还没有找到太多其他发展经济的门道，并且其他国家曾出现的房地产泡沫似乎也没有让他们太糟糕，更并且这些可能或根本不可能出现的问题可以留给下届政府来解决的。
- 作者 wings房屋价格的高低取决于它的价值 具体的表现可以在房租中表现 房价的上升和房租的上涨有一个传递 然房租的上涨得不到有力的支撑—收入的提高 房屋投资价值又或者说回报率 肯定会让资本有所思考 当然这也有个传递的过程
- 作者 哦..四年前，发现买不起房子。
四年后，发现更买不起房子。
四年间，一直工作，你说房价高不高？
- 作者 Mr.W政府出于短期政绩和财政收入考虑，将稳定房价变成保房价，不对称得收益和风险，必然导致房价膨胀直至泡沫崩溃！
- 作者 中国泡沫必破存在就是合理。这在市场经济中是一条法则。当一个物体被置身于商业领域的时侯，他就变成了金钱游戏的一部分了。而这种金钱游戏的主角永远都不可能是囊中羞涩的普通人。
- 作者 Alex今天的房价不是像当年大跃进时代虚报出来的，而是真金白银堆积起来的。房价中所蕴含的更多的是商业利益的博弈，而并非传统经济学所探讨的价值和价格的“合理”关系。
畸形的资源分配造就了畸形的房价。
- 作者 clv在北京有套房子意味着拥有更多的就业，医疗，教育资源，而在二三线城市买套房子，有多少附加价值呢？所以大家都往大城市跑。
什么时候中国的资源能不畸形分配了，什么时候房价就能降下来了。很难看到这一天的到来。
回归经济的根本供求关系吧。
- 作者 magma一味的抱怨只能让自己丧失正确判断的能力。
当房价跌一点时政府就救市,现在都这样了….,老百姓怎么活啊!
- 作者 lao如果房地产商不和消费者讲怜悯，ta会受惩罚吗？
- 作者 BJT对房地产商来讲，是耕地重要还是房产用地重要？（对ZF来讲那个对GDP贡献大？）
对老百姓来说，是住农村舒服还是住城市舒服，上学在哪里比较好（户口–学区）。
没有房子，结什么婚？（就算女方不计较，那么女方家长呢？）。
房子稀缺不稀缺？城市里剩余的可开发用地还有多少？还有多少人往城市里涌。。。
。。。。。。
现在就是这个时代。“圈地运动也好”“泡沫也好”知道又怎样？
房产商人就是吃定你了。
想买房的人数远远多于房子数。
城市化进程没结束，房产商就是力量大。
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算算城市化还有多少年，想想每年房产价格的涨幅，找个合适的时机买吧。。恨也没有用的。。
只懊悔07年没有入手，现在更买不起了。
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根据中国经济改革研究基金会2007年的估计,官方计算的居民收入被严重低估达42%之多.
朋友,你真的不是来黑政府的么?国家统计局年年统计年年错.人均工资’又’被增长了.人均GDP已经赶超国外了,我们在看看自己的生活水平,在看看国外人家的生活水平.在国际上用来衡量泡沫的是年收入和房价比,国际通行的正常标准在7-8年之间.国内的已经到了十几倍,是不是你又要说什么’符合中国国情’呢?更不用说各地政府为了账面好看造假的失业率了.我怀疑中国的失业率可能高居全球榜首,别人连工作都没了,你房价年年涨,这不是泡沫是什么?按照国际的统计方法,中国的经济实际上只是空头支票而已.
- 作者 中毒我想这个问题的综合考虑.以我个人为例:
2002年,我有十几万元,可以买一个一百平方房子(太原).我没有买,因为考虑到会花掉我全部的存款,还得稍微有1-2万元负债.我不喜欢负债.结果我的钱就在银行1年期账户躺着.
2006年底,我有机会在太原市迎泽区买一个97平方的房子,要价三十万元,我当时存款约25-26万元,大约需负债3-5万元.我判断房子太贵,据我所知,97年金融风暴,香港的房子跌落50%,我想不能吃这个亏.
2007年,房地产一路高歌,涨得我眼花瞭乱,我觉得我都坐不住了,可是由于比较挑剔,要挑地段,挑层次,挑环境,人家房地产公司是卖方市场,才不理我的茬呢!
在当年9月吧,我忍无可忍得放了我存款的一半大约十五万元投资基金,结果当时很快就到了6000点,很快就在跌落,我的天哪,简直是往事不可追忆,最糟糕的时候,我一元钱的基金,面值在五毛左右徘徊….
总结经验,我认为我的失误在于,基金市场下跌时未及时止损,缺乏壮士断臂的勇气.再就该买入房子的时候,我买了基金,所以才搞得这么糟.
- 作者 zsc所以,2009年的现在,我考虑买房子了,而且是按揭买房.人生能有几个宝贵的十年奋斗啊!搞定了房子,也就搞定了一个安稳!
房价问题其实就是政策执行和真实需求（民生）之间博弈的问题。国家三令五申稳定房价，关注民生，其实有了政策不执行或变相执行和“狼来了”的故事有何区别？地方财政短缺，钱都让中央政府分配走了，利润都让中央国企赚走了，就这块土地，搬不走、拿不动，价格高，财政困难小，城市形象好，投资、投机者蜂拥而入，当地有房居民没意见，官员出政绩寻灰色收入没意见，房地产商大赚特赚没意见，买不起房的有意见，毕竟是少数年轻人，称不上主流，也控制不了主流声音。因此，民生问题在政绩、经济发展、收入、利润、稳定面前变得一钱不值，政策执行大打折扣也就自然了。
- 作者 王者