路透博客

程华/文 （本文仅代表作者个人观点）

中国的国土面积位居世界第三位，但是高质量的耕地和后备用地都相对较少，而且庞大的人口基数也使得我国的人均国土面积仅为世界平均水平的1/3，人均耕地面积仅排在世界第67位。而且，在这些有限的耕地中，缺乏水源保证、干旱退化、水土流失、污染严重的耕地占了相当大的比例。

（2009年6月29日，上海一座13层在建住宅楼整体倒塌后的景象。 摄影：路透/Nir Elias）

但是对于当前中国而言，土地稀缺并不是最重要的难题，提高土地利用率方是关键。仅就人均国土面积和人均耕地面积而言，西欧和日本就不如中国，而新加坡、以色列、香港地区就更自不待言，但是土地的高效使用依然不妨碍这些地方获得高度的繁荣。

随着我国工业化和城市化进程的加快，建设用地的规模日益拓展，但许多地方不同程度地存在开发利用不够或滥用的现象。在大规模城市化过程中，许多城市的发展超出了正常轨道，城市“大”规划和城区蔓延式大扩张的现象还在继续。一些城市按照“国际大都市”的要求，运用超前标准进行用地和各项基础设施的规划，如建设大型会展中心、中央商务区、高尔夫球场等等来塑造城市形象。许多中小城市也纷纷效仿，百米宽的街道和环城路不断涌现。而这种“摊大饼”式的急剧外延扩张往往忽略城市土地利用效率和单位面积土地的产出率，对城镇内部土地潜力的挖掘不够，从而造成了土地资源的极大浪费。

一方面是土地资源非常短缺，另一方面却是土地资源的极大浪费。这两种看似矛盾的现象其实与土地成本过低密不可分。

从法律上看，农民对自己耕作的土地只有使用权，而土地产权则属于村集体。村集体虽然应该代表村民利益，但管理和监督制度的缺失往往使得真正说了算的只有村干部。对村干部而言，将农业用地转化成非农业用地会给他们带来很多利益，而农业用地减少带来的伤害只是加在普通农民身上的，这形成的现象就是农业用地转化成非农业用地的成本过低。另一方面，城市居民虽然有住房的长期使用权和转让权，但是这种权利也往往得不到保障，政府往往可以以建设需要来剥夺居民的这一权利，因此城市土地的成本也显得很“低廉”。

近些年来，中国经济尤其是城市经济的高度发展已经使得土地收入成为地方政府最大的收入来源之一，对于一些经济发达地区而言尤其如此。人们往往会不理解，为什么土地资源紧张的经济发达地区土地利用却相当浪费，其实道理很简单，因为这些地方的土地征收成本和土地出售价格差价更大，地方政府可以从中获得更大收入，一些官员甚至从中获得大量寻租利益，近些年来暴露出的重大腐败案件往往与土地不透明交易有关，比如上海的陈良宇一案。

从长期来看，中国大型城市周边地区土地的减少未必是件太大的坏事，因为这会增加土地成本从而刺激提高土地利用率。上海的土地面积是香港的5倍，人口只有香港的2倍，中国大陆的很多城市对比新加坡、香港、台湾而言土地资源并非过于短缺，之所以显得非常短缺，很大程度上正是因为土地成本的倒挂，导致土地利用率非常低。

当然，土地成本的上升往往不可避免地会导致房价上升，这对城市居民而言是个相当敏感的问题。但是我认为，最重要的漏洞还是出在土地征用方面，缺乏有效的监督审核机制使得一部分地方政府和中间商获得了过多的利益，这可能也正是中国房价相对较高的关键。（完）